Mengapa kita (harus) berinvestasi ? (part 2) : Beli Rumah

-->

Pada tulisan terdahulu, saya telah membahas alasan kenapa kita harus berinvestasi dan investasi apa saja yang perlu dilakukan. Perumahan, Pendidikan. Kesehatan, jaminan hari tua, dan jaminan jiwa adalah kebutuhan utama yang perlu dipenuhi antara lain melalui skema investasi. Sekarang saya akan membahas skema tersebut satu persatu :

1.      Perumahan

Satu hal yang saya pelajari tentang memiliki rumah adalah membelinya sesegera mungkin. Harga rumah semakin hari semakin tidak masuk akal. Harga rumah disebuah perumahan di daerah Bogor meningkat harganya lebih dari 30% dalam hitungan bulan. Harga rumah second tidak jauh berbeda. Dengan demikian, semakin cepat anda membeli atau mencicil rumah, akan semakin baik. Inilah salah satu investasi utama yang hampir tidak memiliki resiko (selama anda berhati-hati). Memusatkan perumahan sebagai target awal untuk dipenuhi adalah hal yang sangat baik.

Investasi dalam bentuk properti (rumah) memang seolah tidak memiliki resiko. Harga properti yang selalu meningkat memang menggiurkan. Tapi harus diingat, properti bukanlah asset yang tergolong likuid. Artinya, rumah atau properti anda tidak bisa langsung dicairkan menjadi uang ketika anda memiliki kebutuhan mendadak.

Sama seperti ketika anda membelinya, menjual properti biasanya memang membutuhkan jangka waktu. Ibarat mencari jodoh, para calon pembeli akan mempertimbangkan banyak hal seperti kecocokan lokasi, akses jalan, kondisi fisik dan status hukum properti, serta kesepakatan harga. Belum lagi faktor kesediaan bank untuk pendanaan pembelian.

Kedua, kenaikan harga properti ditentukan oleh lokasinya. Memang harga properti selalu akan meningkat. Tetapi tingkat kenaikannya berbeda-beda, tergantung dimana letak properti tersebut. Kenaikan harga rumah di pinggiran kota relatif lebih lambat dibandingkan dengan rumah di dalam kota. Harga properti juga bisa menurun ketika lingkungan disekitarnya mengalami degenerasi. Kasus Lumpur Porong Sidoarjo adalah contohnya. Perhatikan juga apakah lokasinya bebas dari rencana pembangunan infrastruktur pemerintah.

Berinvestasi dengan membeli rumah bisa dilakukan dengan tunai atau kredit. Pilihannya rumah yang dibeli bisa rumah baru atau second. Apapun pilihan anda, membeli rumah haruslah dilakukan secara cermat. Banyak hal yang harus dipertimbangkan ketika anda hendak membeli rumah. Berikut beberapa tips-tips yang perlu anda lakukan ketika membeli rumah :

1.      Cari informasi tentang pengembangnya

Di Indonesia, konsumen perumahan seringkali memiliki posisi yang lemah dihadapan pengembang. Apalagi ketika terkait kasus-kasus wanprestasi. Oleh karena itu, sebelum membeli rumah yang dibangun oleh pengembang, dalami terlebih dahulu informasi mengenai pengembang tersebut. Pelajari reputasinya, bagaimana pelayanannya kepada konsumen, bagaimana hasil proyek sebelumnya, cek apakah ada masalah atau keluhan konsumen dll.

2.      Harga rumah dan biaya-biaya lainnya.

satu hal yang banyak diabaikan oleh para pembeli adalah memahami terlebih dahulu seluruh biaya yang dibebankan kepada pembeli. Diluar harga rumah, biaya-biaya biasanya yang timbul adalah :

- PPN
- BPHTB (Pajak Pembeli)
- Biaya Notaris (AJB, Biaya Balik Nama, Cek Sertifikat, dll)
- Biaya pecah sertifikat
- IMB
- APHT (Khusus KPR)

Pastikan dulu biaya biaya ini sebelum anda memutuskan pembelian. Biaya apa saja yang muncul, berapa nominal yang harus anda bayar. Jangan sampai anda tertipu dengan harga rumah yang “miring” tapi penuh dengan biaya tambahan. Untuk memastikan informasi yang diberikan oleh pengembang, tanyakan kepada sesama pembeli atau mereka yang sudah membeli terlebih dahulu.

3.      Status Sertifikat dan IMB

Membeli rumah tanpa memiliki sertifikat atau IMB sama saja dengan “ngontrak”. Anda tidak bisa menjual kembali, menggadaikan atau mengagunkan rumah anda. oleh karena itu, tanyakan kepastian tentang bagaimana dan kapan anda mendapatkan berkas-berkas kepemilikan rumah (Sertifikat, IMB, AJB, PBB, dll). Sekali lagi, jangan berpuas diri dengan keterangan dari pengembang, selalu cari informasi dari pembeli lain.

4.      Jangka waktu sampai rumah dapat ditempati

Rumah biasanya belum dibangun ketika belum ada pembeli. Oleh Karena itu, pastikan jangka waktu sampai anda bisa menempati rumah yang anda beli. Inilah mengapa memilih pengembang yang tepat menjadi faktor yang sangat penting. Curiga bukan hal yang “dosa” ketika berurusan dengan pengembang.

5.      Kualitas rumah

Bandingkan kualitas rumah yang dibangun dengan kualitas rumah yang tertera di perjanjian. Perhatikan hal hal detail seperti apakah ada dinding yang retak, keramik yang pecah, jendela yang longgar, atap yang bocor dan lainnya. Cerewetlah, karena hal hal kecil yang biasanya kita abaikan akan menjadi sumber masalah ketika rumah sudah ditempati.

6.      Pemasangan utilitas dasar

pemasangan utilitas dasar seperti listrik dan air selalu menjadi tambahan “urusan” yang harus anda selesaikan. Entah kenapa di Indonesia, membeli rumah begitu repot dengan urusan yang seolah tidak pernah selesai. Lunas membayar belum tentu listrik dan air dipasang, oleh karena itu pastikan kepada pengembang berapa lama listrik dan air akan dipasang, kalau perlu dibuatkan perjanjian di atas materai jika tidak sesuai dibikin skema denda.

7.      Ukuran / Luas Tanah

Biasanya jika belum dilakukan pecah sertifikat ukuran luas tanah masih bisa berubah antara yang kita bayar dengan yang tercatat pada saat AJB (sertifikat). Luas tanah ini bisa berkurang atau bertambah. Pengembang sudah punya skemanya pembayaran kekurangan atau kelebihan tanah tsb yang biasanya tertuang di Surat Perjanjian Jual Beli. Pastikan anda mempelajarinya sebelum menandatangani Surat Perjanjian Jual Beli.

8.      Fasos dan Fasum

Fasilitas sosial dan fasilitas umum biasanya dijadikan daya tarik bagi pembeli. Tapi janji terkadang tinggal janji, lingkungan rumah anda kering kerontang tak karuan. Sementara pengembang telah pergi entah kemana. Untuk hal ini, sebaiknya anda bergabung dengan pembeli lain untuk menuntut pengembang menepati janji mereka.

nah ini panduan untuk anda yang hendak membeli rumah bekas. Biasanya anda bisa mendapatkan rumah yang lebih bagus dengan harga yang lebih murah dibandingkan dengan membeli rumah baru di perumahan, informasi lebih lengkap dapat dilihat di situs ini.

1. Usahakan untuk membeli rumah dari pemiliknya sendiri. Cara membeli rumah second yang terbaik adalah langsung dari pemiliknya sendiri/tanpa perantara, karena disana anda bisa memperoleh informasi secara detail tentang rumah yang hendak dibeli. Selain itu dengan membeli langsung, harganya akan lebih murah karena penjual tidak perlu memberi komisi kepada broker/perantara
2. Pilih broker/perantara yang tepat. Jika terpaksa anda harus membeli rumah melalui jasa broker/perantara, maka pilih broker yang sudah anda kenal/bisa anda percaya. Alternatif lain adalah dengan meminta referensi broker property dari saudara/relasi-relasi anda. Jika tidak, sebaiknya gunakan jasa broker property terkenal yang sudah memiliki kredibilitas baik, yang akan sangat membantu saat pengurusan dokumen jual beli, bahkan saat pengajuan KPR seandainya anda berencana membeli rumah tersebut dengan cara mencicil ke bank
3. Tanyakan usia bangunan rumah. Secara sederhana anda bisa mengklasifikasi usia bangunan rumah yaitu : baru (kurang dari 10 tahun), sedang (10 s/d 20 tahun) dan tua (lebih dari 20 tahun). Jika pernah dilakukan renovasi, tanyakan kapan terakhir kali dilakukan renovasi. Tentunya ini bukan patokan baku, karena tentu akan sangat dipengaruhi oleh kualitas bahan bangunan, tipe struktur dan kualitas pengerjaan yang dipergunakan pada rumah tersebut. Yang jelas, semakin tua usia bangunan maka performa-nya semakin menurun, dan berarti anda harus bersiap menganggarkan dana untuk merenovasi rumah tersebut.
4. Cek lingkungan sekitar rumah. Dapatkan informasi tentang kondisi lingkungan sekitar rumah, terutama jika rumah itu hendak anda tempati bersama keluarga. Jangan sampai anda kecewa karena ternyata lokasi rumah tersebut sulit diakses, rawan keamanan, jauh dari sarana pendidikan atau bahkan ternyata sering kebanjiran !!
5. Cek dokumen kelengkapan rumah. Periksalah keaslian sertifikat rumah (SHM), sertifikat Ijin Mendirikan Bangunan (IMB), bukti Pajak Bumi Bangunan (PBB) dan kemudian lakukan cross check pada semua dokumen tersebut. Apabila ternyata nama yang tertera disitu tidak sama dengan nama penjual rumah, tanyakan status hubungannya. Bila katanya belum dilakukan proses Balik Nama, mintalah Akta Jual Beli yang sah atas rumah tersebut. Untuk rumah yang berstatus harta warisan, tanyakan berapa banyak ahli waris sahnya. Poin ini penting sekali buat anda, demi menghindari masalah hukum yang tidak diinginkan di kemudian hari.
6. Cek harga. Carilah informasi sebanyak mungkin tentang harga pasaran tanah dan rumah di sekitar lokasi rumah tersebut, sehingga anda bisa melakukan penawaran dalam kisaran harga yang sewajarnya. Terlebih-lebih jika anda berencana membeli rumah tersebut untuk kemudian menjualnya lagi.
7. Cari info sebanyak-banyaknya baik dari situs jual beli rumah, koran, mengunjungi pameran rumah, hingga berputar-putar di area rumah temen atau sodara untuk melihat situasi lingkungan perumahan.
8. Pastikan anda mengunjungi rumah yang di tuju, untuk mengetahui kondisi bangunan rumah, apakah ada tembok yang retak, atap bocor atau rembesan air hujan di tembok.
9. Coba iseng tanya-tanya ke tetangga, riwayat rumah tersebut. Siapa tau ternyata terjadi sengketa rumah tersebut atau lebih parah bekas terjadi pembunuhan (hiiii... serem)
10. Bila anda berminat ajukan KPR sebagai pembayaran, pastikan rumah tersebut berada di posisi yang strategis (di lalui oleh 2 mobil, tidak dekat kuburan, tidak banjir, dsb).
11. Coba nego dengan pemilik langsung, agar bisa kerjasama dalam mendapatkan kemudahan KPR. Contohnya, harga rumah 100 juta, tetapi karena terletak di lokasi yang strategis, anda bisa mengajukan permohonan ke bank sebesar 150 juta, jadi jika hasil appraisal bank sekitar 125 juta, anda akan mendapatkan tambahan dana segar sebesar 25 juta, yang bisa anda pakai untuk biaya-biaya yang ditimbulkan.
12. Antara penjual dan pembeli harus sepakat, bila pajak yang ditimbulkan akibat transaksi jual beli di tanggung masing-masing. Pajak penjual sebesar 5 % dari NJOP rumah, sedangkan pajak pembeli lebih murah, karena dihitung setelah dikurangi pengurangan wilayah x 5 %. Contohnya area bekasi (NJOP- 30 juta x 5 %).
13. Siapkan dokumen-dokumen yang diperlukan oleh bank (KTP suami istri, Surat Nikah, Rekening koran 3 bulan terakhir, dsb)
14. Pilih bank yang memberikan bunga yang kompetitif. Catatan : biasanya bank memberi rate bagus pada 1 tahun pertama, sisanya floating. Pastikan juga penghasilan suami istri (bila joint income) sebesar 3 x nya cicilan. Contoh, harga rumah 350 juta, cicil selama 15 tahun, cicilan perbulan sekitar 3.5 juta, berarti minimum penghasilan suami + istri sebesar 15 juta bila di gabungkan. Anda juga harus menyiapkan uang untuk biaya-biaya bank dan biaya notaris. Besarnya biaya bank dan notaris tergantung dari NJOP rumah.
15. Bila anda memiliki cicilan lain di bank manapun, akan menjadi pertimbangan bank untuk menilai kemampuan anda mencicil rumah nantinya.
16. Bank juga akan memastikan, apakah nama kita masuk ke dalam BI checking atau tidak, bila masuk dalam BI checking, agak sulit untuk proses persetujuannya
17. Proses bank memakan waktu hingga 2 minggu (termasuk appraisal rumah).
18. Appraisal rumah, berdasarkan NJOP dan cek fisik. Misalkan NJOP rumah nya kecil, tp kondisi bangunan bagus dan bertingkat, bisa menaikan nilai appraisal.